Taşınmaz uyuşmazlıklarında önce kayıt, sonra strateji
Gayrimenkul dosyalarının ortak özelliği, sonucun büyük ölçüde resmî kayıtlara dayanmasıdır: tapu sicili, imar durumu, sözleşmeler ve ihtarnameler. Bu alandaki hataların maliyeti yüksektir; yanlış usulle açılan bir tahliye davası ya da incelenmeden imzalanan bir satış vaadi, yıllara ve ciddi bedellere mal olabilir. Büro, işlem öncesi inceleme ile uyuşmazlık sonrası dava takibini aynı disiplinle yürütür.
Tapu ve imar kayıtlarının işlem öncesinde incelenmesi çoğu uyuşmazlığı baştan önler; gayrimenkul alım satımı, kira ve tahliye süreçlerinde bu alanda deneyimli bir avukatla çalışmak, yüksek bedelli hataların önüne geçer.
Destek verilen konular
- Tapu iptal ve tescil davaları; muvazaa ve hile iddiaları.
- Kira uyuşmazlıkları: tahliye, kira tespiti ve uyarlama, alacak takibi.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit-arsa sahibi uyuşmazlıkları.
- Satış öncesi hukuki inceleme ve satış vaadi sözleşmeleri.
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları.
- Ecrimisil, müdahalenin men'i ve ortaklığın giderilmesi talepleri.
Kira dosyalarında doğru yolun önemi
Kira ilişkilerinde aynı hedefe götüren birden fazla hukuki yol bulunabilir; ancak her yolun şartları, süresi ve delil düzeni farklıdır. Örneğin tahliye taahhüdüne dayalı takip ile ihtiyaç sebebiyle dava, bambaşka hazırlık ister. Bu nedenle süreç, ihtarnamenin kaleme alınışından itibaren bir bütün olarak planlanır: hangi sebep, hangi delille, hangi takvimde. Kiracı tarafında ise haksız tahliye taleplerine ve fahiş artış baskısına karşı savunma aynı özenle kurulur.
Önleyici inceleme: davadan ucuz tek şey
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının çoğu, işlem gününde önlenebilecek sorunlardır. Satış öncesi yarım saatlik bir tapu ve imar incelemesi; yıllarca sürecek bir tapu iptal davasından, ödeme akışının güvenli kurgulanması ise dolandırıcılık riskinden korur. Aynı ilke kira ilişkisi için de geçerlidir: sözleşmeye eklenen veya çıkarılan tek bir madde — tahliye taahhüdünün tarihi, depozito düzeni, artış hükmü — ilişkinin on yılını belirleyebilir. Bu nedenle büro, gayrimenkul çalışmasının ağırlık merkezini işlem öncesine koyar: alım-satım, kiralama ve inşaat sözleşmeleri imzadan önce incelenir; riskler yazılı olarak raporlanır ve karar müvekkile bırakılır.
Sık sorulan sorular
Kiracımı hangi hallerde tahliye edebilirim?
Kanun tahliye sebeplerini sınırlı olarak sayar: ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve ödememe bunların başlıcalarıdır. Her sebebin kendi usulü ve süresi vardır; yanlış yol seçimi süreci aylarca uzatabilir.
Kira bedeli piyasanın çok altında kaldı, ne yapılabilir?
Koşulları oluştuğunda kira tespit davası ile bedelin güncellenmesi istenebilir. Davanın zamanlaması, sonucun hangi dönemden itibaren etkili olacağını doğrudan belirler.
Tapuda taşınmaz almadan önce nelere bakılmalı?
Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve hacizler; imar durumu; aidat ve vergi borçları ile satıcının yetkisi incelenmelidir. Ödeme akışının güvenli kurgulanması da en az kayıt incelemesi kadar önemlidir.
Ecrimisil nedir?
Bir taşınmazı hakkı olmadan kullanan kişiden istenebilecek kullanım karşılığıdır; paylı mülkiyette taşınmazı tek başına kullanan paydaştan diğerlerinin talebi de bu kapsamda gündeme gelebilir.
Somut durumunuzu değerlendirmek için iletişim sayfasından randevu oluşturabilirsiniz; makale arşivi için makaleler bölümüne göz atabilirsiniz.